主持人： 百姓关心事、热线进行中，欢迎大家收看每个周一晚上19点40分，在BTV3和大家见面的《北京热线》，我是主持人旭东，欢迎大家来到我们今天直播，今天说一个什么大家关注的话题呢，要说物权法。为什么说物权法呢？有两个原因，第一这个法律的制定经历了漫长和广泛关注的过程，这个立法的过程长达13年，跨了两届人代会漫长的历程，更重要的是老百姓因为这部法律和自己的生活有非常紧密的联系，今天在节目当中请两位专家给大家解读一下物权法。
　　我们来介绍一下今天的三位嘉宾：消协消费者权益保护委员会主任邱宝昌、律师刘凝、热线观察员安宁。要说物权法，不得不提这张图片，在很多媒体上有这个标题“史上最牛钉子户”，这个事，安宁你知道吗？

　　安宁：知道，这个钉子户是40、50年代建的房子，通过这个事我知道和一个德国的案例有点相似。这个威廉一世要建一个行宫，看到一个违章建筑，就让手下把这个违章建筑给拆除了，这个老头也没有闹，但是这个事之后，就诉讼起威廉一世，结果还赢了。通过这个案例和这个有相似之处，企业取得商业用地与土地使用权谈判签约，四川这个房子其实也是这样的，在这种情况下给人家断水断电就不好了。

　　主持人：这个个案已经成为了物权法出台背景之下考验政府依法行政能力，我们解读物权法也是从这个地方开始说起。说到物权法，让两位律师解读一下，什么是物权？

　　邱宝昌：物权法是规范财产关系的基本法律，调整因财产引起的民事法律关系。

　　主持人：我觉得律师特别不容易，要记那么多的条文。有一句话，重庆这两个夫妇可以视为官方和民间维权博弈的试金石。您是怎么看呢？

　　刘凝：这个事件是典型事件，这是一个大家都理解普通拆迁这个在物权法上是征收，如果出于公共利益的需求，可以征收公民的住宅和房产，但是要给予充分的补偿，还应该保护被征收人的权利，出现这样的情况是不应该的，要征收这块地首先要协商，如果协商不成，还要进行法院的判决和审理，如果他不执行，你可以强制拆迁，但是在拆除之前把周边都挖光了，这就侵犯了合法权益。无论你作为开发商也好，作为政府也好，都没有权利。

　　安宁：这个事情是发生在现在，但是物权法颁布是10月1号，这个时间是按照物权法来说，还是按照当地的法院来说。

 邱宝昌

　　刘凝：物权法从10月1号马上开始实行，就是以后。并不是说10月1号之前就没有法律法规保护被拆迁人的合法权益。

　　主持人：我们通过其他媒体的渠道，有最新的消息。这对夫妇和重庆市政府、开发商达成了协议，就是给他们进行异地的安置。这个过程当中，考察的就是政府的智慧，你在法律背景之下做一些事情需要更多的智慧，但是这种情况下让政府显得更加尴尬。

　　邱宝昌：要政府依法执政，要到位，如果不是政府应该做的，或者法律上没有做的，政府不应该干预，这个是最基本的。如果他不愿意拆迁的话，可能要面临强拆，因为有法院的判决。但是我看到重庆的法院和政府进行了沟通，达到了协议，这样对双方都有好处。政府在行政处罚的时候不能越权，该干预的进行法院判决，如果协商不成通过司法来进行协商。

　　主持人：我们今天和大家聊的是物权法，物权法怎么保护老百姓的权益和利益，请刘律师解释一个问题，物权法会维护老百姓哪些方面的权益？

　　刘凝：财产权有三部分，物权、债权和知识产权。物权其实是最基本的权利，比如这个杯子是我的，我有所有权，有了这个权利之后你和别人进行交换，才是债权。所以物权是最基础的权利，在整个国家的法律框架之内，物权是最基本的支架之一。

　　邱宝昌：物权包括所有权，还有担保。

　　主持人：从法律的体系上来讲，要有物权法这个支柱。电视机前的观众朋友欢迎大家继续关注今天的直播，在生活当中遇到了什么困惑，可以用物权法来保护自己，大家可以通过热线电话和短信互动平台来和我们沟通，大家还可以在首都之窗的网站上可以视频直播。一段广告之后，看看安宁在社区当中采访的老百姓的情况。我们一会儿再见。

 刘凝

　　主持人：继续关注我们的直播，刚才这个短片里面的社区居民，安宁我看人家学习的非常充分，而且有几个问题。解答这些问题之前，还请两律师明确一下概念。物权法保护的是财产，普通老百姓有哪些财产在保护范围之内？

　　刘凝：房子是最主要的。还有一个建筑物分区权。就是在一个小区里面怎么划，楼道、楼梯是这的，地下室是谁的，停车位是谁的。

　　邱宝昌：有两类，一类是动产，一类是不动产。我们的土地有两种形式，一个是国有，一个是集体，个人不具有产权。

　　主持人：我们就有房产。

　　邱宝昌：除了动产之外的都是不动产。

　　安宁：有一个大爷住在一楼，有的时候别人回家特别晚，把车停在他家的窗前，影响休息，他认为窗前2米是属于自己的，这个对吗？

　　邱宝昌：这个是共有的，如果开车影响他的休息，这个也是权利的问题。我睡这个地方，你停车影响我休息。但是这个2米之内是属于他的，这个是不科学的。在买房的时候有约定，但是我觉得这个约定也是无效的，这个是大家公共的土地。

　　刘凝：除非他在买房子之前，这块绿地是属于你的，这个是有明确规定的。

　　主持人：观众朋友我们要通过一系列的案例和大家一块解读物权法，您在生活当中有什么问题和疑惑，和物权法相关的，尽管问。刚才说的是小区里面的问题，还有什么问题呢？我看刚才停车位的问题比较突出。

　　邱宝昌：物权法规定的非常明确，在建筑规划用于停放汽车的停车位、停车库首先要面前业主通过出售的方式，如果利用了道路、绿地这些土地是归于业主所有。

　　主持人：比如拿我们家举例子，我住这栋楼，为了住这个楼，必须买地下室的停车位，这个是属于我的。在地面上停车位是共有的。

　　刘凝：这个物业怎么收费，你买了地下停车位，他可以收管理费，如果占用小区地面停车费，这个物业也可以管理，但是如果是绿地占用的话，这个是由业主来决定的。

　　邱宝昌：这个问题就是因为物权法没有实施。从实际情况来看，停车位、停车库的问题是服务于小区业主，原则上为业主服务，租或者售都是以小区业主为主，在物权法实施之前，没有满足业主的话，首先业主没有得到停车的服务，没有按照物权法的规定，你可以主张权利，这一块来说，和法律上有没有一个具体的实施的问题。在这里面建议买车位的人，第一他拥有不拥有产权，这个很模糊。第二，他没有备案，因为车库有的很难备案，买了之后，物权法实施之后，业主没有停车位，这就发生了纠纷，最后怎么裁决，还是有利于生产生活的方式来解决。

　　刘凝：现在有很多问题提这个问题，小区的公共位置开发商在物权法之前把这个卖了，但是现在小区的任何业主认为这个卖的行为侵犯了自己的权利，业主都可以提起个案的诉讼，不需要业主大会，这块是共有的，你只要占了，你就侵犯了我的权益，通过法院就可以判决。

　　邱宝昌：这有两块，共有的土地卖了出去，业主可以提起诉讼。如果他有权可以处置的话，在规划当中可以规划，他首先没有满足业主把很多地下车库出租给小区以外的人，以后也会产生矛盾。

　　主持人：车位是大家关注的问题。除了这个之外，还有现在很多社区有供电配套设施，有人说会所，就是建设之初，规划之初给小区居民提供活动的场所，这一块也是大家比较关注的。比如说由于会所绝大多数作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营了，这个时候虽然这种建筑是属于业主共有的，但是这种权利怎么办？这也是一个问题，和车位的问题类似。

　　刘凝：这次物权法没有对会所有明确的规定，也是在销售合同里面怎么体现的。

　　主持人：还用关于业主大会的问题，观众朋友有很多意见。说关于物业官司原来就没有通过业主大会选聘，这个时候已经成为了一种事实了，业主虽然不满意，但也不知道怎么办。这种情况怎么办？

　　邱宝昌：实际上物权法规定的非常清楚，就是可选项，不是像前期物业必须由开发招标来选，谁来管理小区，还是由业主说的算。

　　主持人：因为毕竟是业主的小区。

　　刘凝：按照现在的物权法规定，业主行使管理的职权要通过业主大会和业主委员会，作出的门槛比较高。业主的人数要一半以上，业主占的面积一半以上，特殊的权益还有三分之二，所以门槛很高。

　　邱宝昌：这个以后还要出台实施细则，对怎么管理小区，是自行管理，还是物业公司管理，谁来决定，如果没有实施细则的话，像北京几千个小区，成立业主委员会的有几百个，业主的自行管理和选聘物业公司这个措施怎么落到实处，有一个具体的措施来保障。

　　主持人：可能从法律在往下延伸。

　　刘凝：因为物权法的法律层级是很高的，主要从公平角度考虑多一些。

　　主持人：我们再问一些具体的问题，大家都知道我们买一个房子，土地年限使用是70年，但是物权法出台之后，就是70年之后可以续延，这个是怎么回事？

　　邱宝昌：像对住宅到期是自动续期，对商业用房、工业用地没有明确的规定，这就说明了物权法是保障民生的，也就是你住宅用地到时候可以自动延续。

　　主持人：这个会有冲突吗？

　　刘凝：实际上物权法是高于立法的，它的法律层级要高。我提醒大家，在自动续期的问题上，我们国家的物权法把住宅和其他的不动产公开，为什么要做这样的公开。因为其他的不动产，比如商业用地、工业用地也好，无论他怎么用都是商业用途，都是用来挣钱的，但是住宅不仅仅是一个商业用途，是人民生活的基本保障。

　　安宁：比如说北京有一个民间第一城，这个地区的居民买完房子是50年的使用权，可是现在是民宅。

　　主持人：石景山还有一种情况，老百姓买了房子没有注册使用年限。

　　邱宝昌：在北京可能有底商，下面是商，商上面是住宅，有的是70年、有的是50年，有的还没有区域年限，如果按照物权法的规定，用于住宅的，在房产证上，土地使用的用途是住宅，我个人认为到期的时候应该自动续期，如果是底商40、50年之后，不能按照上面的续期。这个要看用途是什么。

　　安宁：现在国家有规定，商就是商，住就是住。

　　主持人：我们放一段广告，一会儿见。

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　　主持人：物权法怎么保护咱，欢迎大家继续关注《北京热线》的直播。这个环节我们说一下关于民宅禁商的问题。比如说这个朋友问，北京工商部门关于民宅禁商这个是否和物权法有冲突？

　　刘凝：我提醒大家注意的是，物权法出台之后民宅禁商的门槛并不低，你要符合法律法规和规约，换句话说你上下的邻居都同意，你才能禁商。我知道现在北京市工商局已经撤销了这个规定，现在禁商的门槛还是不低。

　　主持人：我们看到很多事，政府在以前采取很多措施的时候，容易一刀切。

　　刘凝：我们政府特别习惯于主动出面，弄一个规定，就这么做了，以后不要这么做，你要考虑这个规定合法不合法。

　　主持人：我们刚才谈到政府执法的智慧，就是依法行政。再看观众的问题，我家在82年分到建房用地被公路扩建占用了，现在得不到补偿，这种情况怎么办？

　　邱宝昌：我觉得这个难度比较大，因为是在82年，从民事诉讼实效来讲，超过20年就没有权利申诉了。这个是历史遗留的问题，我相信物权法实施之后，这个问题就不会发生了。

　　主持人：4393的朋友说，我租用政府的房子做生意，这个房子突然要拆了，我是否会要求业主对我进行一定的补偿，物权法有这个规定吗？

　　刘凝：这个关系是有的。但是我想这个租赁合同当中有一个条款，房主不会对他作为补偿，拆迁房的话，会对他作出补偿。

　　主持人：物权法是保护有财产人的财产，就是保护有钱财的人，好象和穷人没有什么关系。

　　邱宝昌：这个不肯定，不管是穷人还是富人，个人的财产都会受到保护，不管是多，还是少。在法律上，不管是多，还是少都会得到保护。

　　安宁：比如说小商小贩被城管拿走了车和东西，这个物权法颁布之后，这个是属于个人财产，你罚款可以，但是没收东西和物权法相违背了。

　　邱宝昌：这个就是依法行政的问题了，你在处罚的时候有没有没收的权利，这个和物权法出台和不出台，城管执法的依据有没有这个权限。

　　刘凝：主要是根据行政处罚法的规定，如果没有说你可以没收合法权益，哪怕这个权益是一个苹果和西瓜都不用动。

　　主持人：一位杜女士说，现在房子使用期是70年，开始计算是开发商买地的时间，这个符合物权法吗？可能你的权益受到了侵害。

　　邱宝昌：从物权法的角度来说，不动产以过户为主，原来土地局在规划的时候，对土地进行了计算期限，但是入住的时候有一个开发的周期，把周期都算到业主身上，这个对业主不公平，但是实际当中都是这样操作的。物权法出台之后，就可以自动续期了，这里面涉及一个问题是缴费不缴费的问题，是开发商交，还是谁交，这是一个问题。

　　安宁：我觉得应该从交钥匙的时候才可以算。

　　刘凝：这个就不对了。

　　主持人：房产是你的，土地是国家和集体的，这个也是我们国家的一个特点。电视机前的观众朋友欢迎大家继续通过热线电话和短信平台，就物权法，你在生活当中遇到的困惑和难题都发过来，我们请两位专家给你解答，在解答的过程当中学习和了解物权法。一段广告之后，我们继续关注大家解答的问题。

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　　主持人：欢迎大家继续关注我们的直播，物权法怎样保护咱。说了很多不动产的事，物权法中关于不动产的条款比较多，没有人提动产的事，看来大家对动产都比较放心。我这里有一个问题，我买一个自行车，但是买了一辆赃车，这个时候这个物品很可能被没收，在物权法当中有这样概念，就是善意侵占的概念，你不小心购买这种赃物也可能会受到物权法的保护？这是一个个案。

　　刘凝：其实这种事很多，物权法有一个规定，你第一是善意取得的，不知道是赃物。第二你支付了合理的价款。第三需要登记的也登记了，不需要登记的交付了。自行车就是动产了，这个是善意占有了，应该是没有问题的。

　　主持人：具备若干个前提，就可以善意占用。

　　邱宝昌：你原来买的是赃物，公安机关可以追究，现在有物权法保护，你必须是善意取得，第二是合理的价款，第三是登记了。还有一个问题是，登记是一个人，但是被另外一个人卖了，价格是合理的，也不知道是个人财产，我也过户了，夫妇之间可以通过诉讼。

　　刘凝：像这种情况很普遍，物权法有明确的回答。

　　主持人：这位观众朋友的问题是，98年在东铁营盖了15多间房，后来因为修地铁断水、断电很多年了，这个国家给予补偿吗？

　　邱宝昌：要看是哪块地，是不是合理规划。假设她是一个非法建筑的话，国家可以依法拆迁，但是要经过严格的法律程序。如果是经过规划手续完备的，国家要征收，就依照法定的程序给予补偿，保证居住权，对这个不服的话，可以要求这种行政裁决和起诉都可以。

　　刘凝：关键是合法不合法。

　　主持人：物权法保护的是合法的私有财产。你要不合法，这个就保护无从谈起了。再看这个问题，他说城市居民购买了农村没有房产证的老房子，能补办房产证吗，怎么办？

　　刘凝：这次物权法做了明确规定，宅基地是不能流转，而且不能受益。你也不能卖，也不能租，为什么呢？因为农民没有社会保障，他的一切就是土地和房屋。我们为了保护农民的基本权益，就禁止流转。

　　主持人：我看到最近当地的农民集资建的很漂亮的四合院也在卖，也有几十万块钱。

　　邱宝昌：提醒这些购房人不要购买这些，另外希望主管部门对这些违章建筑要按照法律进行拆迁，因为在北京村产权和乡产权屡禁不绝。

　　刘凝：大家记住这个房产证最低是区县政府，区县以下的乡镇村都是无效的。

　　主持人：今天的直播就到这里，我们希望通过这些鲜活的案例，帮助大家了解和知道这部法律，希望大家在生活当中通过这部法律保护自己的权益，感谢您的收看，下一期的节目再见！